Real Estate Investment Trusts sind immer mehr Anlegern ein Begriff, besonders, da bekannte Firmen wie „Realty Income“ (WKN: 899744) in immer mehr Depots auf verschiedenen Plattformen auftauchen.

Ich möchte Euch heute erklären, wie REITs einen sinnvollen Platz im Depot finden können.

An sich kann ein Immobilieninvestment sehr gute Erträge liefern. Es gibt aber einige Einstiegshürden, wie zum Beispiel die hohen Kosten und Risiken, um überhaupt eine Immoblie zu erwerben und zu halten. Dazu kommen natürlich Probleme mit Mietern usw. Ein solches Investment setzt eine große Kenntniss (z.B. über Verkehrsanbindungen, was macht die Immobilie gut/schlecht…) und einen enormen Zeitaufwand voraus. Zu guter Letzt muss man sich selbst noch um die Verwaltung der Immobilie kümmern oder für Geld eine Verwaltung einsetzen. Auch bleiben Investitionen in Krankenhäuser, große Gewerbeimmobilien oder gleich in Immobilien ins Ausland verschlossen.

Somit fragt man sich natürlich, wie man an Immobilienerträgen beteiligt sein kann ohne jedoch als unwissende Privatperson auf dem Immobilienmarkt tätig zu werden. Das geht gut über REITs. An den Entwicklungen von seriös aufgestellten REITs kann man primär mit Aktien (oder auch mit Anleihen etc., aber das ist ein anders Thema) teilhaben.

Rechtliche Besonderheiten bei REITs

REITs unterliegen in jedem Land, in welchem sie existieren, einer besonderen rechtlichen Situation. Diese bezieht sich in der Regel auf 5 Punkte, die von jedem Land anders gehandhabt werden:

1. Mindestausschüttungsquote von 80% oder darüber der Erträge des Trusts. (dafür Steuervorteile, deshalb sind Dividendenrenditen bei REITs oft sehr hoch)
2. Mindestvermögen im Trust
3. Minimaler Streubesitz und Anteilsobergrenzen (damit viele Leute an REITs teilhaben können, ohne dass riesige Investoren den REIT an sich besitzen und 100% der Erträge bekommen)
4. Regionale Beschränkungen darüber wo der REIT aktiv sein darf
5. In welche Anlageklassen und Produkte der REIT investieren darf (Privater Wohnraum, Hypotheken)

REITs sind im Regelfall also Immobilienunternehmen, die entweder equity- oder mortgageorientiert sind. Hybridformen sind auch möglich. Wir fokussieren uns hier auf Equity-REITs, also Unternehmen, die durch Vermietung ihres Immobilienbestandes Geld verdienen.

Vorteile von REITs

Das Positive hierbei ist, dass die Trusts zwar mit dem Gesamtmarkt korrelieren (der Gesamtmarkt hat eine Krise -> die REITs haben eine Krise), aber das eben nur schwach, weshalb man durch einen REIT-Anteil im Depot etwas mehr diversifiziert (durch den Immobilienmix, der dahintersteht) und abgesichert ist.

Des Weiteren sollte jeder Anleger seinen 801€ Freibetrag möglichst schnell erreichen, um dem Staat keine Steuern passiv zu schenken. Das ist durch die großen Ausschüttungen bei REITs einfacher möglich (Dividendenrenditen von über 5% sind keine Seltenheit). REITs zu bewerten ist aber ein wenig anders als bei „herkömmlichen“ Aktien, deshalb achtet auf Punkte wie zum Beispiel, dass das KGV bei REITs sozusagen das Kurs-AFFO-Verhältnis ist (das wichtigste sind die Adjusted funds from operations). Das könnt Ihr in unserem REIT-PDF anschauen und natürlich in Büchern wie „Geldanlage in REITs*“ von Luis Pazos oder auf Youtube.

Worauf sollte man bei REITs achten

Generell solltet ihr Sachen betrachten wie:

1. Marktkapitalisierung im Vergleich zum Immobilienbestand
2. Verschuldung und Entwicklung der Verschuldung
3. Kurs-AFFO-Verhältnis
4. Umsatz-/Gewinnentwicklung
5. Mieterstruktur (qualitativ hochwertige Mietverträge wie Triple-Net-Lease?, Zahlungsfähigkeit der Mieter?, Diversifikation auf verschiedene Mieter?)

Alles ist natürlich wie bei allen Werten im Vergleich zur Branche zu beobachten.

Risiken bei REITs

Natürlich sind REITs nicht ohne Risiko. Auch in dieser Branche können Unternehmen schlecht abscheiden und insolvent werden. Generell gibt es folgende Risiken:

1. Verschuldung nimmt extrem zu (+ Zinsen steigen)
2. Mieter springen ab, Zahlungsfähigkeit der Mieter ist schlecht, nur wenige große Mieter
3. Schlechtes Management
4. Schlechter Assetbestand

Das aller größte Risiko ist aber eine Änderung des Zinsniveaus! REITs sind natürlicherweise zu einem guten Teil fremdkapitalfinanziert. In Zeiten eines niedrigen Zinsumfelds können des Trustes somit ihre Schulden leicht finanzieren. Ändern sich aber die Zinsen und das geliehene Geld wird teuer, dann kann man mit großen Einbußen (ganz schnell mal 30% oder mehr) des AFFOs rechnen.

Qualitätsmerkmale von sehr guten REITs

Qualitätsmerkmale bei REITs, die über einen längeren Zeitraum sehr gut performen sollten, sind zum Beispiel:

1. Top-Mieterstruktur (große, zahlungsfähige Mieter; Diversifikation, Triple-Net-Lease-Verträge)
2. Niedriges Kurs-AFFO-Verhältnis (für einen günstigen Einstieg)
3. Stabile Eigenkapitalquote
4. Steigende Umsätze und Gewinne

Wie groß sollte mein REIT-Anteil sein?

Wir haben mehrere REITs im privaten Depot (Store Capital, Welltower, Omega Healthcare, Realty Income). Jeder Anleger sollte sich überlegen, wie groß er seinen REIT-Anteil gewichten möchte.

Zu beachten ist auch, dass man in Deutschland aufgrund er MiFID II-Richtlinien nur eine begrenzte Anzahl an REIT-Aktien (und bonds, baby bonds usw.) erwerben kann, da nicht alle Unternehmen ein Basisinformationsblatt für deutsche Anleger zur Verfügung stellen.

Ihr könntet ja zum Beispiel in mehrere REITs und in ETFs investieren. Um REIT Einzelaktien zu umgehen eignen sich ja vielleicht ETFs für Euch. Diese gibt es nämlich ebenfalls für REITs:

• iShares Developed Markets Property Yield UCITS ETF
• HSBC FTSE EPRA/NAREIT Developed
• iShares Asia Property Yield UCITS ETF (gibt mehrere regionsspezfische ETF-Produkte)

Unsere Positionen

Wir haben in unserem Depot Store Capital, Welltower, Omega Healthcare und Realty Income erfolgreich integriert. Bei Omega Healthcare und Welltower handelt es sich um so genannte Healthcare-REITs. Es sind also REITs, welche in Immobilien der Gesundheitsbranche investieren. Mehr dazu findet ihr unter folgendem Post auf unserem Instagram Account:

Bekannte US-REITs sind zum Beispiel: Public Storage, Store Capital, Realty Income, Welltower, Omega Healthcare, Gladstone Commercial Corporation, Federal Realty Investment Trust

Omega Healthcare ist bis jetzt mehr oder weniger ein Flop. Hat aber eine super gute Dividendenrendite (8%).

Diese REITs aus Deutschland könnte man kennen: alstria office REIT, Deutsche Konsum REIT-AG, Fair Value REIT AG, Hamborner REIT …

Die meisten dieser Werte sind auch bei deutschen Brokern handelbar. Dafür eignet sich zum Beispiel ein Konto bei TradeRepublic* oder anderen Neo-Brokern, bei denen Ihr für 1€ Gebühr Aktien kaufen könnt.

Fazit

Ich bin der Überzeugung, dass Anleger von einer REIT-Beimischung von beispielsweise 10% des Portfoliowertes enorm profitieren können. Auch Anleger unter der Freigrenze der 801€ sollten über REITs nachdenken. Die Absicherung und Diversifikation sind auch nützlich. In Qualitätsunternehmen wie zum Beispiel Store Capital zu investieren, ist positiv, um langfristig steigende Dividenden zu erhalten. Ich habe letztens meine Store Capital Aktien bei TradeRepublic* auf 2500€ aufgestockt.